La AFIP instrumentó mediante Resolución General 4976, el Registro de Proyectos Inmobiliarios para que los inversores puedan acceder a los beneficios fiscales que establece la Ley 27613 de Incentivo Fiscal a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la vivienda.
La normativa promueve el desarrollo y las inversiones en proyectos inmobiliarios nuevos o que tengan un avance de obra menor al 50%, que se inicien a partir del 12 de marzo de 2021, que es la fecha de vigencia de la ley.
Para acreditar la fecha de inicio y el avance de obra menor al 50%, será necesario un dictamen de un profesional matriculado competente en la materia y con su firma certificada por la autoridad profesional.
También se reglamentó el Programa de Normalización que permite realizar en forma voluntaria la declaración de tenencia de moneda nacional y extranjera para la realización de inversiones en desarrollos inmobiliarios o en el primer caso será suficiente con la información presentada ante las autoridades edilicias competentes.
Luego de que se acepte la inscripción se generara un “Código de Registro de Proyecto Inmobiliario” y se emitirá la correspondiente “Constancia de Registración de Proyecto “.
Ese código debe ser consignado en las declaraciones juradas de los inversores de Impuestos a los Bienes Personales, Ganancias y/o Transferencia de Inmuebles para personas físicas o sucesiones indivisas.
El blanqueo aplica tanto para las personas físicas como para sociedades y se pueden regularizar moneda nacional y extranjera para la adquisición de obras privadas en construcción, siempre y cuando tengan un grado de avance inferior al 50%, es decir se excluyen la compra de unidades ya terminadas nuevas o usadas.
Los fondos que se blanquean pueden declararse en cada una de las fechas establecidas por la norma y pagarán diferentes alícuotas según la fecha en que se realicen las acreditaciones según se describe a continuación:
Los fondos blanqueados deben depositarse en una cuenta especial denominada Depósito y Cancelación para la Construcción y con anterioridad a la inversión en los proyectos inmobiliarios los fondos podrán mantenerse depositados en su moneda de origen.
No obstante, hasta su inversión también se permite que la moneda extranjera pueda ser vendida en el Mercado Libre de Cambios por medio de la entidad financiera en que se depositó, opción que será muy poco utilizable por la conversión exclusiva al valor del dólar oficial.
Por último, en lo que se entiende como la opción más favorable es que también pueden ser aplicados, por única vez, a la adquisición de títulos públicos nacionales para su posterior venta dentro del plazo que establezca la Comisión Nacional de Valores (CNV).
El producido de la inversión en Títulos Públicos se acreditara en moneda nacional y deberá invertirse en los proyectos inmobiliarios con el avance indicado inferior al 50%.
En definitiva, la moneda extranjera que se exteriorice podrá convertirse a pesos mediante la operación con títulos públicos, obteniendo como resultado el tipo de cambio implícito denominado “Dólar Bolsa” o “Dólar MEP” , que en principio resulta más favorable.
En la cuenta de depósito “CECON.Ar” pueden realizarse varios depósitos, en pesos o en moneda extranjera dentro de los plazos que fija el régimen para normalizar los fondos no declarados.
También, se pueden depositar los fondos que provengan de la venta de moneda extranjera en el mercado libre de cambios y aquellos que se obtengan de la compra venta de títulos públicos en sus modalidades de dólar financiero (Bolsa o MEP).
La inversión de los fondos blanqueados en proyectos inmobiliarios debe realizarse hasta el 31 de Diciembre de 2022, inclusive y no se podrán utilizar para el pago del impuesto especial del blanqueo.
Aquellos sujetos que con dinero declarado oportunamente en tiempo y forma en sus declaraciones juradas de Ganancias y Bs Personales, e inviertan en los términos de la ley, gozarán de beneficios fiscales, en primer lugar no pagaran el Impuesto sobre los Bienes Personales sobre los montos que hayan invertido hasta el 31 de Diciembre de 2022 y por un plazo máximo de 2 periodos fiscales.
Además, podrán computar como pago a cuenta del Impuesto sobre los Bienes Personales, sobre otros bienes de su propiedad, el importe equivalente al 1% del valor de las inversiones en proyectos inmobiliarios que hubieran concretado.
En este caso, el pago a cuenta es retroactivo al periodo fiscal 2020 y el beneficio aplica también por 2 años.
Hay otro beneficio, y es para los titulares de inmuebles que enajenen sus inmuebles para ser utilizados en las inversiones que contempla la ley, y en este caso podrán diferir el pago del Impuesto a la Transferencia de inmuebles (ITI) si se trata de personas físicas o del Impuesto a las Ganancias si se trata de sociedades.
Este es un beneficio económico importante para los desarrolladores inmobiliarios, por cuanto para estas operaciones antes de esta norma se tributaba al momento de la venta, ahora se ha de tributar al momento de la entrega de los departamentos o al final de la obra, lo que se produzca antes, lo que significa además un beneficio económico adicional al del mismo blanqueo.
Es importante diferenciar la situación de los contribuyentes que ingresen al blanqueo, pues para estos la reglamentación de la ley establece claramente que no pueden gozar de los beneficios citados respecto al pago a cuenta de Bs Personales y el diferimiento para el pago del ITI o Ganancias , citados en el párrafo anterior.
Por otra parte, no es necesario que el dinero blanqueado se invierta en forma inmediata y la operación se puede hacer hasta el 31 de diciembre de 2022 inclusive, mientras tanto, se puede ir adquiriendo títulos públicos y luego venderlos al momento del pago de las cuotas o de la inversión comprometida, hasta la fecha indicada.
También, se puede pagar al desarrollador utilizando la moneda extranjera en forma directa, lo que permite al inversor adecuarse a las opciones de pago que puedan establecerse y beneficiarse al flexibilizar la colocación de inmuebles.
Para adquirir los títulos públicos se debe abrir una subcuenta comitente de custodia especial ante el Agente Depositario Central de Valores Negociables (ADCVN), con idéntica titularidad a la cuenta especial de depósito (CECON.Ar), una vez constatada la documentación se transfieren los fondos en moneda extranjera desde esta cuenta bancaria especial a la cuenta del Agente Depositario para comprar los títulos públicos.
La misma operatoria puede realizarse si en lugar de moneda extranjera se blanquean pesos y se estima que la cotización de los títulos públicos pueda aumentar, y una vez realizada la operación se inviertan los fondos en el proyecto inmobiliario.
La compra de títulos públicos en moneda extranjera requiere para su venta una espera de 5 días hábiles contados desde la fecha de acreditación de los mismos. No se necesita espera alguna para la venta de títulos públicos adquiridos en pesos.
Los fondos blanqueados pueden tener una utilización diversa por ejemplo construir un inmueble, o productos de inversión colectiva como un fondo común de inversión cerrado, en pesos para soluciones habitacionales de hasta 220.00 UVAs o UVIs destinados a sectores medios y bajos de la población del país.
De requerir mayor información sobre estos u otros temas, no duden en contactarnos.
