El 25 de febrero 2021 se sanciono en el Congreso Nacional un Régimen de Incentivo a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la Vivienda, destinado a promover el desarrollo o inversión en proyectos inmobiliarios realizados en el territorio de Argentina.
Las personas humanas, sucesiones indivisas, sociedades, fideicomisos y demás sujetos podrán declarar de manera voluntaria ante la AFIP la tenencia de moneda extranjera o moneda nacional, situada en el país y en el exterior, dentro de un plazo que se extenderá desde la fecha de entrada en vigencia de la ley y hasta transcurridos 120 días corridos de su vigencia, siempre que esas tenencias se destinen a inversiones en obras privadas nuevas.
Los proyectos comprenden construcciones, ampliaciones e instalaciones u otras obras nuevas, siempre que de acuerdo con los códigos de edificación o disposiciones similares, se encuentren sujeto a denuncia, autorización o aprobación por autoridad competente.
La ley define a las “obras nuevas” como aquellas que a la fecha de entrada de vigencia de la ley posea un grado de avance inferior al 50% de la finalización de la obra.
Este régimen contiene incentivos muy amplios para quienes adhieran a la regularización de fondos, condonándoles impuestos y otorgándoles diversas ventajas fiscales, y también beneficia a los demás sujetos que participan de los proyectos inmobiliarios y no blanquean fondos, pero que aportan o venden terrenos para construir inmuebles nuevos.
Beneficios para los Inversores
Para los inversores en los proyectos inmobiliarios la ley otorga los siguientes beneficios:
Diferimiento del pago del Impuesto para los vendedores
El diferimiento del Impuesto es para los vendedores o sujetos que aporten terrenos para realizar un proyecto inmobiliario y alcanza al Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) o el Impuesto a las Ganancias de carácter cedular para inmuebles adquiridos o construidos a partir del 1 de enero de 2018.
Sin embargo, este beneficio queda acotado a aquellas personas que transfieran o enajenen inmuebles o derechos sobre inmuebles a sujetos empresa que están incluidos en la tercera categoría del Impuesto a las Ganancias.
El pago del impuesto para los vendedores se difiere al momento en que se produzca alguno de los siguientes hechos, el que ocurra primero:
Plazo especial para que las empresas constructoras inicien las obras
De acuerdo con la ley, las empresas constructoras que adquieren los inmuebles tendrán un plazo máximo de 2 años para iniciar las obras los que deben contarse a partir de la fecha de transferencia de los inmuebles.
Si por ejemplo, luego la constructora se toma 3 años para terminar la construcción y adjudicar las unidades, si el sujeto que vendió el terreno lo hizo durante el año 2021 va a tener plazo hasta el ejercicio 2026 para ingresar el impuesto.
Como se observa, se produce de esta manera un beneficio adicional e indirecto para los vendedores al poder pagar el impuesto en periodos posteriores al que hubiera correspondido y con una clara ventaja impositiva y financiera producto de la pérdida del poder adquisitivo de la moneda ya que no hay necesidad de ajustar el tributo a pagar.
Actualización del costo de adquisición de los inmuebles
Otro beneficio y muy importante que contempla la ley es que permite actualizar totalmente el costo de adquisición del inmueble construido que se transfiere, lo que constituye una novedad para las empresas constructoras que liquidan el Impuesto a las Ganancias dentro de la tercera categoría de ganancias.
Esta norma permite, dentro del esquema general de incentivar a la construcción, un beneficio adicional al diferimiento y esto es la posibilidad de actualizar el costo de adquisición del inmueble que se transfiere, para ello se actualizaran las inversiones desde la fecha en que se incorporen y hasta que se produzca la enajenación del inmueble por el índice de precios al consumidor (IPC).
De esta forma, se podrán ajustar los costos de producción de los inmuebles con la inflación ocurrida durante el periodo de construcción y se podrán determinar resultados ajustados por inflación y no pagar el impuesto a las ganancias a una tasa del 30% sobre utilidades ficticias.
Blanqueo de Fondos
Para aquellos sujetos que utilicen la ley para blanqueo de fondos tendrán un perdón fiscal sobre los impuestos atrasados (Ganancias, IVA; Bienes Personales, etc.) y las sanciones que le hubieren correspondido, con excepciones para ciertos delitos como el terrorismo y lavado de dinero, excluida la evasión tributaria.
Para ello la ley establece, sobre el valor de la tenencia que se declare, expresada en moneda nacional, un impuesto especial que se regirá por las siguientes alícuotas:
A los efectos de la valuación de la moneda extranjera, se tomará en cuenta el tipo de cambio comprador del Banco de la Nación Argentina que corresponda a la fecha de ingreso a la cuenta especial.
Reglamentación de la ley
Ahora se debe reglamentar la ley por los organismos que corresponda, tales como el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, la Comisión Nacional de Valores, el BCRA y la AFIP y hacerla operativa.
De requerir mayor información sobre este u otros temas, no duden en contactarnos.
